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南通樓市“狂歡躁動”
2021-03-20 07:30 作者: 郭陽琛 張家振 南通 來源:中國經營網

本報記者 郭陽琛 張家振 南通 上海報道

23歲的張甜(化名)兩年前剛剛從南通大學畢業,在當地一家國有銀行支行負責信貸業務。

“隨著南通西站通車,上海第三機場確認落戶南通,眾多宏觀利好也激發出南通樓市的潛力。去年下半年一直到過年前,我幾乎每周都要加班辦理房貸業務,幾乎就快住在售樓處了?!毖劭捶績r不斷走高,自詡“半個地產人”的張甜再也按捺不住,終于在今年春節后購買了首套房。

房價不斷突破“天花板”,牽動的不僅是購房者還有開發商。南通地市也因此異?;鸨?,春節后已誕生多幅區域“地王”,甚至出現新拍土地“面粉價格趨近面包”。

作為新晉“萬億俱樂部”成員,南通也是環滬都市圈中唯一的不限購城市。尤其是2021年以來,以上海、杭州為首長三角城市密集發布樓市新政,以期穩房價、擠泡沫,這讓南通寬松的政策環境優勢更為凸顯。

暖風頻吹

去年7月1日,滬蘇通長江公鐵大橋正式建成,滬蘇通鐵路同步通車,南通西站正式投入使用,南通與上海迎來高鐵“強鏈接”,正式融入上海1.5小時都市圈。

備受矚目的南通新機場,據官方最新消息,預計在2025年會建成一期,將與北沿江高鐵同步開通運營。

南通也是萬科集團董事會主席郁亮去年疫情恢復后的“第一站”。在他看來,作為以上海為核心的長三角經濟帶腹地,南通迎來了城市發展風口。江蘇以前從來不重視海洋,而是重視沿江發展,一大塊沿??砂l展土地留給了上海。但上海歷經多年發展,6000平方公里的土地已不太能夠承載所有業務、產業等,所以現在包括“上海第三機場”等都選擇落地南通。

作為南通房地產行業的資深人士,張濤(化名)也認為,上海2035規劃,滬通鐵路、鹽通高鐵、北沿江高鐵、新機場等城市大型交通配套的陸續落位,讓南通城市交通日趨完善,使南通成為真正意義上的“長三角北翼中心城市及經濟中心”。

“內部交通如地鐵、繞城高速等不斷完善,擴大城市版圖,也將加強縣市區聯動,帶動城市發展。行政區域的劃分如海門撤市、崇川與港閘的合并,都大大提升中心城區能級,促進資源要素進一步高效流動?!睆垵f。

南通房價也因此不斷高企。在這其中,位于中創區的改善項目萬科方圓無愧是樓市“風向標”。

時間撥回至2019年7月,中創R19012地塊在兩輪報價后被上海萬科企業有限公司以31.49億元競得,樓面價18405.66元/平方米,溢價率高達44.92%,至今仍為南通“地王”。

《中國經營報》記者了解到,去年下半年,萬科方圓首開389套房源迎來824人爭奪;去年11月二期約260套房源開盤當天售罄;今年2月,三期首日去化也超過9成。

而位于南通濱江區域的招商濱江璽則有望突破4萬元/平方米“大關”。據項目銷售人員介紹,招商濱江璽為17層小高層住宅,戶型為140平方米~300平方米的“大平層”,預計今年下半年才有機會入市。

土拍火熱

2月19日,南通迎來牛年的首場土拍。最終,經過44輪報價,融創以成交樓面價10770元/平方米,總價20.3億元拿下高鐵新城R2021-001地塊,未來該地塊房價最高限制21900元/平方米,毛坯限價19900元/平方米。

而在南通西站通車前,高鐵新城只是名為通州平潮的鄉鎮。去年6月,位于平潮鎮凱迪大道南、世隆路西側的R3地塊,卓越僅以樓面地價6914元/平方米便成功拿下。

“開門紅”之后,南通“地王”頻現。

海門區紅海路南、江海路東側的商住地塊CR21005則以12060元/平方米的起始樓面價創海門區新高,在較高的起拍價基礎上,最終仍以19.24%的溢價率被江蘇致豪拍下。

3月15日,上海大發鏖戰470輪,以總價12.11億元、成交樓面價14095元/平方米競得金沙灣R2021-004地塊,溢價率為28.13%,通州新地王由此誕生。在此之前,金沙灣板塊的新房價格也不過1.5萬元/平方米左右。

“除了宏觀利好,南通樓市不斷升溫的另一大原因就是土拍價格的提高?!币幻贤ū就练科箜椖窟\營總向記者表示,公司2019年在通州高新區拿了一塊地,當時成交樓面價只有7021元/平方米。2020年在上述地塊附近拿的新地土拍價已飆升至14047元/平方米。

“因為價格漲了太多,我深刻的記得那一天是12月7日,我們和江蘇另一家房企組成聯合體,歷經434輪的激烈角逐才成功競得,最終溢價率為40.47%。一年多時間,兩幅地塊距離不到1公里,樓面價卻相差一倍,這確實是不多見的?!鄙鲜鋈耸扛锌?。

張濤則認為,南通土拍火熱一是與政府控制供地節奏、供地面積和庫存息息相關;二是南通多集中在下半年供地,上半年的供應量相對較少;三是城區外圍供應量較大,而核心地段較少。

或存“虛火”

今年以來,長三角樓市調控趨緊,上海首當其沖。

1月21日,上海住建委等8部門聯合發布紅頭文件“滬十條”;3月3日,上海明確對按照優先政策購買的新建商品房,在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。

長三角另一“網紅”城市杭州也不甘落后。1月27日,“杭六條”出臺,限購升級,中簽率小于10%,將限售5年;3月3日,杭州法拍房納入限購。

此外,無錫、嘉興、湖州、金華等地也在年后紛紛出臺調控新政,而南通則仍是環滬唯一不限購城市,寬松的政策環境也讓其炙手可熱。

據克而瑞南通機構數據,2020年,南通商品住宅成交均價22753元/平方米,環比增長22%。進入2021年,上漲勢頭不減,據最新披露數據,2月,南通商品住宅成交均價為25833元/平方米,環比上漲6.68%。

“今年初上海樓市調控突然加緊,而正是因為南通還不限購,有很多來自上海的置業需求外溢到了我們項目。特別是春節期間,我經常遇到在上海工作選擇返鄉置業,每天都有滬牌的車輛停在售樓處門口?!比f科方圓置業顧問李麗(化名)說。

張濤則認為,目前南通房價存在一定的“虛火”。以中創區為例,雖然規劃很好,但無論商業還是醫療、教育配套當下仍處于圖紙階段,但單價早已“破3”,同樣的價格可以選擇南京的江北新區,無論是城市能級還是新區規劃都比南通中創區高出一截。

“今年南通出限購政策的可能性相對較低?!笨硕鹉贤C構負責人秦順亭在接受記者采訪時表示,南通住宅成交量在環滬市場中處于低位。在限地后,房價整體的漲幅也可控?!按舜瓮僚恼{整的22個城市,南通也不在其中,我判斷政策面可能土拍搖號會從市本級覆蓋到縣區,其他暫時不會出臺太嚴厲的政策?!?/p>

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